Cobrança de Condomínio: Ação ou Execução?

Cobrança de Dívida Condominial: Ação de Cobrança ou Execução de Título Extrajudicial?

INTRODUÇÃO

A inadimplência condominial é um dos problemas mais recorrentes na gestão de condomínios no Brasil. Quando um ou mais condôminos deixam de contribuir com as despesas coletivas, o desequilíbrio atinge diretamente o orçamento do condomínio e, consequentemente, todos os demais moradores — que precisam cobrir os gastos com manutenção, segurança, limpeza, funcionários e obrigações trabalhistas.

A cobrança dessa dívida pode ser realizada de diferentes formas: pela via extrajudicial, através de notificações, protesto em cartório ou negativação; ou pela via judicial, mediante ação de cobrança (pelo procedimento comum de conhecimento) ou execução de título executivo extrajudicial, com base no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.

A escolha entre essas alternativas não é trivial. Cada caminho tem suas vantagens, desvantagens, exigências documentais e riscos processuais. A estratégia correta depende da qualidade da documentação disponível, do perfil do devedor, dos valores envolvidos e do histórico da inadimplência.

Este guia foi preparado pelo escritório Souza Lanna Advogados, especializado em Direito Imobiliário e Condominial, com o objetivo de oferecer orientação clara, técnica e acessível sobre o tema — tanto para síndicos, administradoras e conselhos fiscais quanto para condôminos, compradores de imóveis e advogados que atuam na área.

⚠️ Atenção: Todas as informações aqui apresentadas têm caráter educativo e informativo. A análise do caso concreto — com os documentos do condomínio em mãos — é sempre necessária para definir a melhor estratégia jurídica.

FAQ — PERGUNTAS E RESPOSTAS

A. CONCEITOS BÁSICOS

O que é dívida condominial?

Dívida condominial é o conjunto de valores devidos por um condômino (proprietário, possuidor ou quem seja responsável por determinada unidade autônoma) ao condomínio edilício em razão do não pagamento das contribuições e encargos estabelecidos pela convenção, pelo regimento interno ou aprovados em assembleia.

Essas dívidas decorrem do dever legal de todo condômino de contribuir para as despesas coletivas, previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção".

O que compõe a dívida condominial?

A dívida condominial pode ser composta por:

Cotas condominiais ordinárias: despesas mensais de manutenção e funcionamento do condomínio (água, energia das áreas comuns, limpeza, portaria, funcionários, seguro obrigatório etc.);
Cotas condominiais extraordinárias: despesas não previstas no orçamento ordinário, geralmente aprovadas em assembleia específica (obras, reformas, pintura da fachada, modernização de elevadores etc.);
Fundo de reserva: contribuição periódica destinada à formação de reserva para emergências ou obras futuras, prevista na convenção ou aprovada em assembleia;
Multas condominiais: aplicadas por infração ao regulamento interno ou à convenção;
Juros moratórios: incidentes sobre os valores em atraso, nos percentuais previstos na convenção ou, subsidiariamente, na lei (1% ao mês, conforme artigo 1.336, §1º, do Código Civil);
Multa moratória: limitada a 2% sobre o débito, nos termos do artigo 1.336, §1º, do Código Civil;
Correção monetária: atualização do valor pela inflação (geralmente pelo IGPM ou IPCA, conforme convenção);
Honorários advocatícios extrajudiciais e judiciais: quando previstos em convenção ou estabelecidos em sentença.

Juros, multa e correção monetária podem ser cobrados?

Sim. A cobrança de juros, multa moratória e correção monetária é expressamente prevista em lei e reconhecida pelos tribunais. O artigo 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino inadimplente responde pelos juros moratórios convencionados ou, na falta de previsão, de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o débito.

A convenção do condomínio pode estabelecer percentuais específicos de juros desde que não abusivos, e índices de correção. Na ausência de previsão convencional, aplica-se o padrão legal. A correção monetária tem natureza de recomposição do valor da moeda, sendo sempre devida.

Qual a natureza jurídica da dívida condominial?

A dívida condominial possui natureza propter rem — expressão latina que significa "pela coisa" ou "em razão da coisa". Isso significa que a obrigação de pagar as despesas condominiais está vinculada à própria unidade imobiliária, e não apenas à pessoa do devedor.

Essa natureza tem consequência prática fundamental: a dívida acompanha o imóvel em caso de alienação. O adquirente de um imóvel com dívida condominial pode ser responsabilizado pelos débitos anteriores à sua aquisição, mesmo que não os tenha contraído.

A dívida condominial acompanha o imóvel?

Sim. Por ser obrigação propter rem, a dívida condominial acompanha o imóvel. O novo proprietário assume a responsabilidade pelas dívidas condominiais existentes no momento da aquisição, independentemente de cláusula contratual em sentido contrário em relação ao condomínio.

Isso não impede que comprador e vendedor regulem entre si, no contrato de compra e venda, quem arcará com os débitos — mas essa cláusula não é oponível ao condomínio. Na prática, é essencial solicitar a certidão de débitos condominiais antes de qualquer negociação imobiliária.

Quem responde pela dívida: proprietário, possuidor, comprador, herdeiro, locatário?

A questão da legitimidade passiva (quem deve ser réu) é uma das mais relevantes na cobrança condominial:

Proprietário registral: em regra, é o responsável principal, pois é quem consta na matrícula do imóvel;
Possuidor direto (inclusive compromissário comprador): quando há posse consolidada com conhecimento do condomínio, o possuidor pode ser responsabilizado — especialmente quando a escritura definitiva ainda não foi lavrada;
Comprador de imóvel: responde pelas dívidas condominiais anteriores à sua aquisição, pela natureza propter rem da obrigação;
Herdeiros e espólio: respondem pelas dívidas do de cujus até os limites da herança (o espólio deve ser citado enquanto não concluído o inventário);
Locatário: em regra, não possui legitimidade passiva perante o condomínio, pois não é proprietário nem integra a relação jurídica condominial — a menos que a convenção preveja situação específica ou haja contrato de locação com cláusula de responsabilidade aceita pelo condomínio. O locador (proprietário) permanece responsável perante o condomínio.

A análise concreta de cada situação é fundamental para definir corretamente quem deve figurar no polo passivo da ação.

B. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Quais documentos o condomínio precisa reunir para cobrar judicialmente?

A documentação adequada é a base de qualquer cobrança judicial. Os principais documentos são:

Convenção de condomínio (de preferência com registro em cartório de imóveis);
Regimento interno (se houver previsão de encargos específicos);
Atas de assembleia que aprovaram despesas extraordinárias, rateios, multas e o orçamento do exercício;
Ata de eleição do síndico com mandato vigente;
Procuração outorgada ao advogado pelo síndico;
Demonstrativo atualizado do débito, discriminado por competência;
Boletos vencidos (quando disponíveis);
Matrícula atualizada do imóvel (para identificação do proprietário registral e eventuais ônus);
Documentos de identificação do devedor (quando disponíveis);
Notificações extrajudiciais (quando houver tentativa prévia de cobrança).

Para a execução de título extrajudicial, a exigência documental é mais rigorosa, pois o juiz não pode abrir cognição ampla — a dívida precisa estar documentalmente comprovada com liquidez, certeza e exigibilidade.

O que deve constar na planilha de débito?

A planilha de débito — ou demonstrativo de débito — é peça essencial na cobrança condominial. Ela deve apresentar, de forma clara e discriminada:

Identificação do condomínio e da unidade devedora;
Período de inadimplência (mês a mês);
Valor original de cada cota;
Data de vencimento de cada parcela;
Percentual e valor da multa moratória aplicada;
Percentual e valor dos juros moratórios;
Índice e valor da correção monetária;
Honorários extrajudiciais (se previstos);
Total atualizado da dívida.

A planilha deve ser assinada pelo síndico ou responsável pela administração e, de preferência, fazer referência à previsão convencional ou assemblear de cada encargo.

É necessário apresentar todos os boletos vencidos?

Não necessariamente em todos os casos, mas os boletos são documentos importantes que reforçam a prova da cobrança e do inadimplemento. Na execução de título extrajudicial, a ausência de boletos pode gerar questionamentos sobre a liquidez da dívida, especialmente se o demonstrativo não estiver suficientemente detalhado.

Na ação de cobrança (procedimento comum), a ausência de boletos tem menor impacto, pois o juiz realizará cognição plena sobre a dívida. Ainda assim, é recomendável reunir o maior número possível de documentos comprobatórios.

A ata de eleição do síndico precisa estar atualizada?

Sim. A ata de eleição do síndico é o documento que comprova sua legitimidade para representar o condomínio em juízo. Se o mandato do síndico estiver expirado ou se houver dúvida sobre a regularidade da eleição, o advogado pode ter dificuldades para ajuizar a ação ou pode enfrentar preliminar de ilegitimidade ativa.

É recomendável que a ata esteja atualizada, registrada (quando exigido) e que o prazo do mandato esteja em vigor. Caso o síndico tenha sido reeleito sem nova assembleia formal, a situação deve ser analisada com cautela.

O condomínio precisa comprovar aprovação das cotas em assembleia?

Para as cotas ordinárias (mensalidade regular), em geral basta a previsão na convenção e a comprovação do rateio periódico, sem necessidade de assembleia específica para cada mês.

Para despesas extraordinárias, rateios especiais ou multas, a aprovação em assembleia é importante — especialmente na execução, onde a certeza da dívida é pressuposto. A ausência de ata aprovando determinada despesa pode fragilizar a cobrança, particularmente em embargos à execução.

O que acontece se a documentação estiver incompleta?

Documentação incompleta pode gerar diferentes consequências, dependendo da via eleita:

Na execução de título extrajudicial: risco de extinção da execução por ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade da dívida; o devedor pode apresentar embargos à execução com chances reais de êxito;
Na ação de cobrança: a documentação pode ser complementada durante o processo, o juiz realizará cognição plena, e a ausência de alguns documentos pode ser suprida por outras provas — embora sempre gere atraso e custo adicional;
Em ambos os casos: risco de emenda à inicial, julgamento desfavorável em questões específicas ou redução do valor cobrado.

A análise prévia da documentação disponível é indispensável para escolher a via mais segura e para preparar uma cobrança bem fundamentada.

C. COBRANÇA EXTRAJUDICIAL

O condomínio deve notificar antes de ajuizar ação?

A notificação extrajudicial prévia não é, em regra, requisito legal obrigatório para ajuizamento da ação de cobrança ou da execução de título extrajudicial por dívida condominial. O condômino já tem ciência das datas de vencimento previstas na convenção e nos boletos.

No entanto, a notificação prévia é altamente recomendável por razões práticas e estratégicas:

Demonstra boa-fé e tentativa de resolução amigável;
Pode interromper a prescrição (dependendo da forma utilizada — o protesto interrompe expressamente);
Reduz a possibilidade de o devedor alegar desconhecimento;
Pode evitar o próprio ajuizamento, caso o devedor pague após ser notificado;
Fortalece a narrativa no processo judicial.

Algumas convenções condominiais e alguns tribunais locais têm entendimentos específicos sobre a necessidade ou conveniência de notificação prévia. Por isso, convém verificar tanto a convenção quanto a orientação jurisprudencial local.

A notificação extrajudicial é obrigatória?

De modo geral, não há exigência legal expressa de notificação extrajudicial prévia ao ajuizamento de ação de cobrança ou execução por dívida condominial. O vencimento do boleto já caracteriza a mora do devedor.

Há discussão doutrinária e jurisprudencial pontual em algumas situações específicas — como cobranças de multas comportamentais, onde a notificação pode ser exigida para assegurar o contraditório antes da penalidade. Para cotas em atraso, o entendimento predominante é que a notificação é recomendável, mas não obrigatória.

O síndico pode fazer acordo?

Sim, desde que observadas as regras da convenção do condomínio. Em geral, o síndico tem poderes de administração que incluem negociar com devedores. Entretanto, para concessão de descontos significativos, remissão de multas ou parcelamentos de longo prazo, muitas convenções exigem aprovação prévia em assembleia.

É prudente verificar o que diz a convenção antes de o síndico formalizar qualquer acordo que implique redução de valores devidos, para evitar questionamentos posteriores por parte dos demais condôminos.

O acordo precisa de aprovação em assembleia?

Depende do que dispõe a convenção do condomínio. Se a convenção exige assembleia para aprovação de acordos, parcelamentos ou remissão de encargos, o síndico não pode agir unilateralmente sem esse respaldo. Caso a convenção seja silente, prevalece o entendimento de que o síndico tem poderes de gestão ordinária, incluindo a negociação de cobranças — mas para renúncia de valores relevantes, a assembleia é recomendável para resguardar o síndico de eventual responsabilização.

É possível parcelar dívida condominial?

Sim. O parcelamento é uma alternativa legítima e muitas vezes vantajosa, pois viabiliza a recuperação do crédito sem os custos e a morosidade do processo judicial. O acordo de parcelamento deve ser formalizado por escrito, com cláusulas claras sobre valor total, número de parcelas, datas de vencimento, correção monetária, consequências do inadimplemento e, quando aplicável, a retomada da ação judicial em caso de descumprimento.

O que acontece se o devedor descumprir o acordo?

Depende de como o acordo foi formalizado:

Se o acordo foi apenas extrajudicial (sem homologação judicial), o condomínio deverá ajuizar nova ação ou retomar ação anterior;
Se o acordo gerou um instrumento particular assinado por duas testemunhas, pode ser utilizado como título executivo extrajudicial (artigo 784, III, do CPC);
Se o acordo foi homologado judicialmente, poderá ser executado diretamente como título executivo judicial (cumprimento de sentença).

Por isso, a formalização adequada do acordo é essencial para garantir a eficácia da cobrança em caso de descumprimento.

O acordo gera novação?

Em princípio, não automaticamente. A novação exige intenção das partes de extinguir a obrigação anterior e criar uma nova em seu lugar (artigo 361 do Código Civil). Um simples parcelamento de dívida condominial não configura novação, salvo se as partes expressamente acordarem nesse sentido.

É importante que o instrumento de acordo contenha cláusula expressando que a dívida original é reconhecida e que o parcelamento não implica novação, nem renúncia a quaisquer encargos não expressamente dispensados. Isso protege o condomínio em caso de inadimplemento posterior.

O condomínio pode negativar o condômino inadimplente?

Sim, desde que observados os requisitos legais. A negativação nos cadastros de proteção ao crédito (SPC, Serasa) é uma medida extrajudicial de cobrança que pode ser eficaz e rápida. Para isso, é necessário que a dívida seja certa e exigível, que o devedor tenha sido previamente notificado e que o condomínio tenha legitimidade para realizar o cadastramento.

A negativação indevida gera responsabilidade civil e pode resultar em indenização por danos morais. Por isso, recomenda-se cautela na verificação dos valores e da regularidade da cobrança antes de negativar.

O condomínio pode protestar a dívida?

Sim. O protesto extrajudicial é previsto na Lei nº 9.492/1997 e pode ser utilizado para cobrar dívida condominial. O protesto:

Interrompe a prescrição (artigo 202, III, do Código Civil);
Pressiona o devedor a regularizar a situação;
Consta no histórico de crédito do devedor.

Para protestar, é necessário apresentar ao cartório de protestos o instrumento que comprove a dívida (boleto, demonstrativo assinado pelo síndico etc.). A análise dos documentos necessários varia conforme o cartório e o estado.

O condômino inadimplente pode ser exposto publicamente?

Não. A exposição pública do condômino inadimplente em atas, murais, comunicados nos corredores, grupos de WhatsApp ou qualquer canal coletivo é vedada pelo artigo 1.336, §2º, do Código Civil e pelo ordenamento geral de proteção da honra, da imagem e da privacidade.

O condomínio pode deixar de incluir o condômino inadimplente em determinadas deliberações assembleares (como votar em matéria que lhe diz respeito) e pode cobrar pelos meios legais, mas qualquer forma de exposição pública que cause constrangimento pode gerar pedido de indenização.

Quais cuidados éticos e legais o síndico deve ter na cobrança?

O síndico deve conduzir a cobrança com impessoalidade, proporcionalidade e respeito à dignidade do devedor. Alguns cuidados essenciais:

Não expor o devedor publicamente;
Não discriminar devedores no acesso às áreas comuns, exceto nas hipóteses previstas em lei e na convenção;
Documentar todas as tentativas de cobrança e negociação;
Respeitar os prazos de prescrição;
Garantir tratamento igualitário entre os devedores;
Não conceder descontos individuais sem respaldo convencional ou assemblear;
Contratar advogado e nomear administradora com transparência.

D. AÇÃO DE COBRANÇA (PROCEDIMENTO COMUM)

O que é ação de cobrança de dívida condominial?

A ação de cobrança é uma ação de conhecimento — também chamada de ação condenatória — pelo procedimento comum do Código de Processo Civil. Por meio dela, o condomínio busca obter uma sentença judicial que reconheça a dívida e condene o réu ao pagamento dos valores devidos.

Diferentemente da execução de título extrajudicial, a ação de cobrança não exige que a dívida já esteja documentalmente comprovada com liquidez e certeza pré-constituída. O processo permite produção de provas, cognição plena pelo juiz, contraditório amplo e formação gradual do convencimento judicial.

Quando usar ação de cobrança em vez de execução?

A ação de cobrança é recomendável quando:

A documentação do condomínio é incompleta, desatualizada ou ausente;
Há controvérsia sobre a origem ou valor de determinados encargos;
A convenção não está registrada ou há dúvida sobre sua regularidade;
Faltam atas que embasem determinadas cobranças (multas, despesas extraordinárias);
O devedor provavelmente contestará a dívida com argumentos substanciais;
Há necessidade de produção de prova (pericial, testemunhal ou documental complementar);
A situação do polo passivo é complexa (espólio, compromissário comprador não inscrito, litisconsórcio passivo etc.).

Em resumo: quando houver dúvida razoável sobre a capacidade dos documentos disponíveis de suportar uma execução, a ação de cobrança é a alternativa mais segura.

Quais vantagens da ação de cobrança?

Menor risco de extinção do processo por questões formais ou documentais;
Possibilidade de produzir provas ao longo do processo;
Cognição judicial ampla — o juiz pode analisar todos os aspectos da dívida;
Maior flexibilidade para lidar com documentação incompleta;
Possibilidade de julgamento antecipado do mérito em caso de revelia ou documentação suficiente;
Resultado: sentença condenatória que, após o trânsito em julgado, viabiliza cumprimento de sentença com penhora e execução forçada.

Quais desvantagens da ação de cobrança?

É mais lenta do que a execução de título extrajudicial, pois depende da formação de um título judicial;
Há fase de conhecimento completa — citação, defesa, réplica, instrução, sentença, recurso;
O credor não pode promover penhora imediatamente após a citação (como ocorre na execução);
Exige maior trabalho de fundamentação e narrativa;
O valor pode ser discutido amplamente pelo réu.

Como funciona a citação do devedor?

Na ação de cobrança, o devedor é citado para comparecer à audiência de conciliação (artigo 334 do CPC) ou para apresentar contestação no prazo de 15 dias após a frustração da audiência. A citação pode ocorrer:

Pelo correio (com aviso de recebimento);
Por oficial de justiça (quando necessário);
Por meios eletrônicos (em sistemas como o PJe, quando o réu está cadastrado);
Por edital (nos casos de réu em lugar incerto e não sabido, após esgotamento das tentativas anteriores).

O que o réu pode alegar em defesa?

O réu pode apresentar contestação com qualquer matéria de defesa, incluindo:

Pagamento parcial ou total da dívida;
Prescrição de parte dos débitos;
Nulidade de determinados encargos (multas sem previsão na convenção, despesas não aprovadas em assembleia);
Ilegitimidade passiva (ex.: "eu sou locatário, não sou o responsável");
Irregularidade da documentação apresentada;
Excesso de cobrança ou erro nos cálculos;
Vícios formais da petição.

É possível pedir tutela de urgência?

Tutela de urgência em ação de cobrança é possível, mas pouco comum e de concessão criteriosa pelo Judiciário, pois a mera inadimplência não caracteriza, por si só, periculum in mora e fumus boni juris suficientes para medidas de urgência. Há exceções quando há risco concreto de dilapidação patrimonial ou elementos que justifiquem a antecipação da penhora. Cada caso deve ser analisado com cuidado.

A ação de cobrança gera sentença?

Sim. Ao final da ação de cobrança, o juiz prolata sentença que pode condenar o réu ao pagamento dos valores devidos, reconhecer parcialmente a dívida ou julgar improcedente o pedido, conforme as provas e argumentos produzidos.

A sentença condenatória é título executivo judicial, que autoriza o credor a ingressar com cumprimento de sentença para efetiva satisfação do crédito.

Depois da sentença, como ocorre o cumprimento de sentença?

Transitada em julgado a sentença (ou pendente de recurso sem efeito suspensivo), o condomínio ingressa com requerimento de cumprimento de sentença. O devedor é intimado para pagar em 15 dias (artigo 523 do CPC). Não havendo pagamento, incide multa de 10% e honorários de 10%, e o juiz determina a penhora de bens do executado.

É possível penhorar o imóvel?

Sim. Após a intimação para pagamento no cumprimento de sentença, se o devedor não pagar, o condomínio pode requerer a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida — e esta penhora pode recair inclusive sobre bem de família, pois a dívida condominial é exceção expressa à impenhorabilidade, conforme artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990.

É possível penhorar conta bancária, salário, veículo ou aluguel?

Sim, com ressalvas:

Conta bancária: penhora via SISBAJUD é eficaz e pode ser determinada pelo juiz após o devedor não pagar no prazo do cumprimento de sentença;
Salário: em regra, salários são impenhoráveis (artigo 833, IV, do CPC), salvo quando o devedor recebe valor superior a 50 salários mínimos ou quando a penhora não compromete a subsistência — questão controvertida nos tribunais;
Veículo: penhorável via RENAJUD;
Aluguel: os frutos do imóvel (aluguéis) podem ser penhorados, o que é especialmente eficaz quando o devedor aluga o próprio imóvel que gerou a dívida condominial.

E. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

O que é execução de dívida condominial como título extrajudicial?

A execução de título extrajudicial é a ação judicial pela qual o credor busca satisfazer um crédito já documentalmente comprovado, sem necessidade de ação de conhecimento prévia. Diferentemente da ação de cobrança, na execução não se discute se a dívida existe — presume-se que sim, a partir dos documentos apresentados. O processo destina-se à expropriação de bens do devedor para pagamento do crédito.

Por que a dívida condominial pode ser título executivo extrajudicial?

Porque o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil — incluído pela Lei nº 13.465/2017 — expressamente incluiu entre os títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

Antes dessa alteração legislativa, o condomínio precisava ajuizar ação de cobrança para obter sentença e, só depois, executar. Com o art. 784, X, o condomínio devidamente documentado pode ir direto à execução, o que agiliza o processo.

O que diz exatamente o art. 784, X, do CPC?

O artigo 784, inciso X, do CPC/2015 (redação dada pela Lei nº 13.465/2017) dispõe:

"São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas."

Os elementos exigidos pelo dispositivo são: (1) que se trate de condomínio edilício; (2) que o crédito seja referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias; (3) que estejam previstas na convenção ou aprovadas em assembleia; e (4) que estejam documentalmente comprovadas.

Quais requisitos a dívida precisa ter para ser executada?

O crédito precisa reunir três atributos essenciais, estabelecidos no artigo 783 do CPC:

Liquidez: o valor da dívida deve ser determinado ou determinável com base nos documentos apresentados — sem necessidade de liquidação judicial;
Certeza: a existência da dívida deve estar documentalmente comprovada, sem margem de dúvida razoável;
Exigibilidade: a dívida deve estar vencida e não sujeita a condição ou termo pendente.

A ausência de qualquer um desses atributos pode levar à extinção da execução.

O que significa liquidez, certeza e exigibilidade na prática condominial?

Liquidez: a planilha de débito precisa ser clara, discriminando mês a mês os valores devidos, com os encargos (multa, juros, correção) devidamente calculados e fundamentados;
Certeza: a convenção, as atas e os boletos precisam demonstrar inequivocamente que aquelas cobranças eram devidas pelo réu naquele período;
Exigibilidade: as parcelas precisam estar vencidas. Não se pode executar parcelas que ainda não venceram como dívida líquida, embora seja possível pedir a inclusão de vincendas ao longo do processo.

Quais documentos são indispensáveis para a execução?

Para uma execução bem instruída:

Convenção de condomínio (com ou sem registro, conforme Súmula 260 do STJ);
Ata de eleição do síndico com mandato vigente;
Atas de assembleia que aprovaram despesas extraordinárias cobradas;
Demonstrativo de débito atualizado, discriminado e assinado;
Boletos (fortalecem a prova, mas podem ser substituídos pelo demonstrativo detalhado);
Procuração;
Matrícula atualizada do imóvel (para qualificação do executado e eventual penhora).

Quando a execução é mais vantajosa?

A execução de título extrajudicial é mais vantajosa quando:

A documentação do condomínio está completa e bem organizada;
A dívida é clara, discriminada e não há controvérsia sobre encargos;
A convenção está registrada e é facilmente apresentável;
As atas de assembleia embasam todas as cobranças;
Há interesse em penhora mais rápida — pois na execução, após a citação (com prazo de 3 dias para pagamento), já é possível penhorar bens;
O devedor provavelmente não tem defesa substancial.

Quais riscos existem na execução?

Se a documentação estiver incompleta ou insuficiente, o juiz pode extinguir a execução;
Se o valor cobrado não corresponder com precisão aos documentos, o executado pode questionar a liquidez;
O executado pode apresentar embargos à execução com efeito suspensivo (em determinadas situações), paralisando o processo temporariamente;
Documentos imprecisos quanto à data de aprovação de despesas, percentuais de encargos ou identidade do devedor podem gerar falhas processuais.

O que pode levar à extinção da execução?

Ausência de título executivo válido (documentação insuficiente);
Falta de liquidez, certeza ou exigibilidade da dívida;
Ilegitimidade da parte exequente (síndico sem mandato, por exemplo);
Ilegitimidade passiva (pessoa errada no polo passivo);
Prescrição;
Pagamento do débito antes da extinção;
Vício formal insanável na petição inicial.

O executado pode apresentar embargos à execução?

Sim. Nos termos dos artigos 914 e seguintes do CPC, o executado pode apresentar embargos à execução no prazo de 15 dias a partir da juntada do mandado de citação. Nos embargos, pode alegar:

Nulidade da execução;
Penhora incorreta;
Excesso de execução;
Pagamento;
Prescrição;
Iliquidez ou incerteza da dívida;
Inexistência de título executivo;
Qualquer matéria de defesa que seria passível de alegação no processo de conhecimento.

Os embargos à execução, em regra, não têm efeito suspensivo automático. O juiz pode concedê-lo se presentes os requisitos.

Qual a diferença entre embargos à execução e impugnação?

São institutos de defesa em fases diferentes:

Embargos à execução (arts. 914 a 920 do CPC): são cabíveis na execução de título extrajudicial. Têm natureza de ação incidental autônoma e podem versar sobre qualquer matéria de defesa;
Impugnação ao cumprimento de sentença (art. 525 do CPC): é cabível na fase de cumprimento de sentença (após sentença na ação de cobrança). Tem cognição mais restrita — o executado só pode alegar as matérias elencadas no artigo 525, §1º, do CPC (falta ou nulidade de citação, inexigibilidade do título, excesso de execução, prescrição etc.).

O devedor pode parcelar a dívida na execução com base no art. 916 do CPC?

Sim. O artigo 916 do CPC prevê a possibilidade de o executado, no prazo de embargos, depositar 30% do valor em execução (principal, juros, multa e honorários) e requerer o parcelamento do restante em até 6 parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros.

Esse mecanismo suspende a execução enquanto as parcelas são cumpridas. Se houver inadimplência, a execução retoma seu curso normal. É uma alternativa interessante para devedores que querem evitar embargos e preferem quitar em etapas.

A execução permite penhora mais rápida?

Sim. Essa é uma das principais vantagens da execução de título extrajudicial. Após a citação — com prazo de apenas 3 dias para pagamento (artigo 829 do CPC) — e não havendo pagamento, o juiz pode determinar a penhora de bens. Isso é substancialmente mais rápido do que aguardar uma sentença na ação de cobrança.

É possível penhorar o próprio imóvel que gerou a dívida?

Sim. A penhora do imóvel que gerou a dívida condominial é expressamente autorizada, mesmo que seja o único imóvel do devedor. A Lei nº 8.009/1990, em seu artigo 3º, inciso IV, estabelece como exceção à impenhorabilidade do bem de família as obrigações decorrentes de dívidas de condomínio.

Bem de família pode ser penhorado por dívida condominial?

Sim. A dívida condominial é uma das exceções legais expressas à proteção do bem de família. O artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990 autoriza a penhora do imóvel residencial quando a dívida decorrer de contribuições condominiais.

Isso significa que mesmo o único imóvel do devedor — que em outras dívidas seria impenhorável — pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento da dívida condominial.

O imóvel financiado pode ser penhorado?

Essa questão é mais complexa quando o imóvel está alienado fiduciariamente (financiamento pela Caixa Econômica Federal ou banco privado, com alienação fiduciária de garantia). Nesses casos, tecnicamente o devedor fiduciante tem apenas os direitos aquisitivos sobre o imóvel — a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário.

A penhora recai sobre os direitos do devedor sobre o imóvel, e não sobre a propriedade em si. É possível realizar a penhora e eventual venda judicial dos direitos do devedor fiduciante, mas o tema comporta discussões processuais. Recomenda-se análise jurídica específica para cada caso.

Dívidas recentes e futuras podem ser incluídas na execução?

Sim. É possível incluir na execução as parcelas vincendas (que ainda não venceram no momento do ajuizamento) enquanto o processo tramita, com base no artigo 323 do CPC, aplicado subsidiariamente à execução. Isso evita que o condomínio precise ajuizar uma nova ação a cada mês de inadimplência.

F. COMPARAÇÃO ENTRE AÇÃO DE COBRANÇA E EXECUÇÃO

Qual a diferença entre ação de cobrança e execução de título extrajudicial?

Quando é melhor ajuizar ação de cobrança?

Documentação incompleta, desatualizada ou com lacunas;
Controvérsia sobre encargos específicos;
Convenção sem registro ou com cláusulas questionáveis;
Ausência de atas aprovando determinadas despesas;
Devedor com defesa substancial esperada;
Complexidade na identificação do polo passivo.

Quando é melhor ajuizar execução?

Documentação completa, bem organizada e consistente;
Dívida discriminada com precisão na planilha;
Convenção e atas disponíveis embasando todas as cobranças;
Interesse em penhora mais célere;
Devedor sem perspectiva clara de defesa substancial;
Desejo de evitar o longo processo de conhecimento.

O que é mais rápido?

A execução de título extrajudicial tende a ser mais rápida quando a documentação está em ordem, pois dispensa a fase de conhecimento. O credor pode requerer penhora logo após o não pagamento em 3 dias da citação. A ação de cobrança, por sua natureza, exige a formação do título executivo judicial — o que demanda citação, prazo para resposta, instrução, sentença e eventual recurso.

O que é mais seguro?

Depende da documentação disponível:

Com documentação completa: a execução é igualmente segura e mais eficiente;
Com documentação incompleta ou questionável: a ação de cobrança é mais segura, pois admite cognição ampla e complementação de provas ao longo do processo.

O que é mais barato?

Em regra, a execução que resulta em pagamento rápido pode ser mais barata em termos de honorários e custas totais. Porém, se houver embargos à execução, o custo tende a se equiparar. A ação de cobrança, por ser mais longa, em geral gera mais custos acumulados — mas pode ser necessária quando a documentação não permite a execução direta.

Como escolher a estratégia mais adequada?

A escolha entre ação de cobrança e execução deve ser feita após análise criteriosa:

Avalie a documentação disponível (convenção, atas, planilha, boletos);
Identifique eventuais lacunas documentais;
Avalie o perfil do devedor (se tende a contestar ou não);
Verifique a existência de bens passíveis de penhora;
Avalie o tempo disponível para recuperação do crédito;
Consulte o entendimento do tribunal local sobre a documentação mínima necessária para execução condominial.

A análise documental prévia com um advogado especialista é a forma mais segura de definir a melhor estratégia.

Há risco de o juiz entender que a dívida não é líquida?

Sim. Esse é o principal risco da execução condominial. Se o demonstrativo de débito for impreciso, se os encargos não tiverem previsão convencional ou assemblear clara, ou se a planilha não estiver suficientemente detalhada, o juiz ou os embargos do devedor podem afastar a liquidez e determinar a extinção da execução.

Por isso, antes de optar pela execução, o advogado deve verificar rigorosamente se os documentos suportam a afirmação de que a dívida é líquida, certa e exigível.

Como evitar erro na escolha da ação?

Nunca ajuize execução sem antes analisar criticamente todos os documentos;
Verifique se há ata aprovando cada despesa extraordinária cobrada;
Confirme se o percentual de multa, juros e correção tem previsão na convenção;
Assegure-se de que a planilha está completa e sem lacunas temporais;
Confirme o mandato vigente do síndico;
Pesquise a orientação dos tribunais locais sobre documentação mínima para execução condominial;
Em caso de dúvida, prefira a ação de cobrança.

G. PERSPECTIVA DO SÍNDICO E DA ADMINISTRAÇÃO

O síndico tem dever de cobrar inadimplentes?

Sim. O síndico tem o dever legal e funcional de cobrar os condôminos inadimplentes, conforme artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil ("compete ao síndico: (...) VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas"). A omissão na cobrança pode ser considerada negligência na gestão e gerar responsabilidade do síndico.

O síndico pode ser responsabilizado por não cobrar?

Sim. O síndico que se omite sistematicamente na cobrança de inadimplentes pode ser responsabilizado pelos demais condôminos, especialmente se a inadimplência comprometer o orçamento do condomínio. A prestação de contas poderá evidenciar a omissão, e o conselho fiscal poderá recomendar medidas ao síndico ou convocar assembleia para deliberação sobre o tema.

O conselho fiscal pode cobrar providências do síndico?

Sim. O conselho fiscal tem função de fiscalização da gestão financeira do condomínio. Diante da inadimplência sem providência de cobrança, o conselho pode:

Recomendar formalmente ao síndico que tome providências;
Registrar a recomendação em ata;
Sugerir assembleia extraordinária para deliberação sobre a política de cobrança;
Em casos graves, recomendar a destituição do síndico.

A inadimplência pode comprometer o orçamento do condomínio?

Sim, e isso é uma das maiores preocupações na gestão condominial. Quando um ou mais condôminos acumulam dívidas significativas, o condomínio pode ter dificuldades para pagar fornecedores, funcionários e cumprir obrigações trabalhistas. Em casos extremos, o condomínio pode precisar lançar rateio extraordinário para cobrir o déficit gerado pela inadimplência.

Como organizar uma política de cobrança condominial?

Uma boa política de cobrança condominial inclui:

Definir, em assembleia ou na convenção, os critérios de cobrança e prazos de encaminhamento ao jurídico;
Adotar régua de cobrança: sequência de ações em prazos definidos (lembrete no 1º dia de atraso → notificação formal no 30º dia → encaminhamento ao advogado após 60 ou 90 dias, por exemplo);
Registrar todas as tentativas de cobrança;
Contratar advogado especializado antes que a dívida prescreva ou que o devedor se insolvabilize;
Aprovação de critérios de acordo em assembleia, para dar respaldo ao síndico nas negociações.

É recomendável ter régua de cobrança?

Sim. A régua de cobrança é uma ferramenta de gestão eficaz que define, de forma padronizada, as etapas e prazos da cobrança extrajudicial e judicial. Além de reduzir a inadimplência, demonstra tratamento igualitário entre os condôminos e protege o síndico de acusações de parcialidade.

O síndico pode conceder descontos?

Depende do que dispõe a convenção. Em geral, o síndico não pode conceder desconto sobre valores aprovados em assembleia sem autorização para tanto. Desconto sobre juros, multa ou correção pode ser concedido se houver previsão convencional ou deliberação assemblear específica. A concessão de descontos sem respaldo pode gerar questionamentos de outros condôminos.

O síndico pode dispensar multa, juros ou honorários?

Somente com autorização expressa da assembleia ou previsão na convenção. A dispensa unilateral de encargos pelo síndico sem respaldo assemblear pode ser considerada má gestão ou, em casos graves, gerar responsabilidade civil.

O que o conselho fiscal deve fiscalizar nas cobranças?

Se há relatório atualizado de inadimplência;
Se as cobranças estão sendo feitas de forma padronizada e igualitária;
Se o advogado responsável está atuando ativamente;
Se há acordos celebrados com devedor e se estão sendo cumpridos;
Se os valores recuperados estão sendo corretamente contabilizados;
Se há prazo de prescrição em risco em alguma cobrança.