Locação por temporada e plataformas digitais: direitos e deveres

Introdução

A locação por temporada se tornou um fenômeno jurídico e econômico no Brasil. Com o avanço de plataformas digitais como Airbnb, Booking e VRBO, alugar um imóvel por curtos períodos passou a ser uma prática comum em grandes centros urbanos e cidades turísticas.

No entanto, junto com a praticidade e o potencial de renda, surgem dúvidas importantes: quais são os direitos e deveres das partes envolvidas? Como fica a responsabilidade do locador, do inquilino e da plataforma? E até onde o condomínio pode interferir nesse tipo de locação?

Com o aumento das controvérsias judiciais sobre o tema, compreender o enquadramento jurídico da locação por temporada é fundamental tanto para proprietários quanto para quem deseja investir nesse tipo de negócio.

Conceito e natureza jurídica da locação por temporada

De acordo com o artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a locação por temporada é aquela realizada por prazo não superior a 90 dias, destinada à residência temporária do locatário — normalmente em razão de lazer, estudos, tratamentos de saúde ou viagens de trabalho.

A principal diferença em relação à locação residencial tradicional é justamente a temporariedade, o que permite maior flexibilidade contratual. Ainda assim, é essencial formalizar o contrato por escrito, definindo claramente o valor, o prazo, as condições de uso e as responsabilidades de cada parte.

O papel das plataformas digitais

As plataformas digitais atuam como intermediárias entre locadores e hóspedes, oferecendo visibilidade, segurança no pagamento e ferramentas de avaliação. Contudo, do ponto de vista jurídico, elas não assumem a posição de locador, o que significa que a responsabilidade direta pelos danos, descumprimentos ou irregularidades recai sobre as partes que celebram o contrato.

Há, porém, debates sobre a responsabilidade solidária dessas empresas em casos de fraudes, anúncios falsos ou danos ao imóvel. Tribunais têm analisado situações em que a falha na intermediação gera dever de indenizar, especialmente sob a ótica do Direito do Consumidor.

Regulamentações municipais e restrições condominiais

Um dos pontos mais polêmicos é a regulamentação local. Diversos municípios vêm criando regras específicas para o aluguel de curta duração, exigindo cadastros, alvarás ou limites de dias por ano.

Nos condomínios, a discussão é ainda mais intensa. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que os condomínios podem restringir ou até proibir locações por temporada, especialmente quando configuram atividade comercial incompatível com a destinação residencial do edifício. Assim, é essencial verificar a convenção condominial antes de disponibilizar o imóvel em plataformas digitais.

Obrigações fiscais e tributárias

Embora muitos tratem a locação por temporada como uma atividade informal, ela possui implicações fiscais relevantes. O locador pessoa física deve declarar os rendimentos no Imposto de Renda, podendo incidir também o ISS (Imposto sobre Serviços) caso a locação seja habitual e caracterize prestação de serviço.

Além disso, o IPTU continua devido normalmente, e algumas cidades têm aumentado a fiscalização sobre imóveis ofertados em plataformas, especialmente quando há indícios de exploração econômica sem o devido registro.

Dicas práticas e recomendações jurídicas

Para evitar problemas, o ideal é que o contrato de locação por temporada contenha cláusulas detalhadas sobre:

• responsabilidade por danos ao imóvel e objetos;

• regras de uso e silêncio;

• condições de cancelamento e reembolso;

• obrigação de respeitar as normas do condomínio.

O acompanhamento por advogado especializado em direito imobiliário é essencial para prevenir litígios e garantir segurança jurídica, sobretudo em casos de locações frequentes ou quando o imóvel está em condomínio.

Conclusão

A locação por temporada, impulsionada pelas plataformas digitais, representa uma nova fronteira no mercado imobiliário. Ao mesmo tempo em que democratiza o acesso e amplia oportunidades de renda, também exige atenção redobrada às regras legais, tributárias e condominiais.

A tendência é de que os municípios e os tribunais continuem aprimorando a regulamentação desse modelo, buscando equilibrar o direito de propriedade com a proteção da coletividade. Para quem pretende atuar nesse segmento, a assessoria jurídica preventiva é o melhor caminho para evitar prejuízos e garantir tranquilidade.

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